Agences immobilières : honoraires, mandat et obligations

Le mandat est posé sur la table, l’agent attend votre signature, et vous butez sur trois lignes : 5 % TTC du prix de vente, durée de douze mois, clause d’exclusivité avec préavis de trois mois. Personne ne vous a expliqué si ce taux se négocie, ni ce qui se passe si vous trouvez vous-même un acquéreur au huitième mois. S’ajoute la question du diagnostic de performance énergétique, que l’agence vous demande de commander sans préciser qui le paie ni ce qu’un F ou un G change réellement au prix affiché.

Les règles existent, elles sont écrites, et elles sont plus favorables au vendeur qu’on ne le croit généralement : la loi Hoguet encadre l’activité depuis 1970, la loi ALUR a resserré l’affichage des honoraires et la durée des engagements. Vous trouverez ici de quoi relire votre mandat ligne par ligne, situer les honoraires qu’on vous propose par rapport à la pratique du marché, et comprendre pourquoi l’ordre dans lequel vous engagez des travaux de rénovation énergétique conditionne les aides auxquelles vous restez éligible.

1. Ce qu’une agence peut faire, et ce que la loi lui interdit
2. Combien prend une agence immobilière, et sur quelle base
3. Le mandat signé engage plus longtemps qu’on ne le croit
4. DPE, audit énergétique : le volet énergie que l’agence doit maîtriser
5. Travaux avant la vente : l’ordre des démarches décide des aides
6. Questions fréquentes

Ce qu’une agence peut faire, et ce que la loi lui interdit

L’activité est encadrée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972. Un intermédiaire qui négocie une vente ou une location sans titre exerce illégalement, et le mandat signé avec lui est nul.

Carte professionnelle, garantie financière : les deux vérifications de départ

La carte est délivrée par la chambre de commerce du siège de l’agence, pour trois ans, et son numéro doit figurer sur les documents commerciaux. Le registre public tenu par les CCI permet de la vérifier en ligne en quelques minutes. Deux autres pièces s’exigent sans gêne : l’attestation de garantie financière, dont le montant minimal est de 110 000 euros dès la troisième année d’activité, et l’assurance de responsabilité civile professionnelle.

Une agence sans garantie financière peut travailler, à condition de porter la mention « ne doit recevoir aucun fonds ». Elle ne peut alors encaisser ni dépôt de garantie, ni loyer, ni acompte.

Entremise, gestion locative, syndic : trois activités, trois cadres différents

La carte T couvre les transactions, la carte G la gestion locative, la carte S le syndic de copropriété. Une agence titulaire de la seule carte T ne peut pas gérer votre bien loué.

Combien prend une agence immobilière, et sur quelle base

Les honoraires sont libres depuis 1986. Aucun barème officiel ne s’impose, mais l’agence doit afficher ses tarifs TTC et de façon lisible, en vitrine comme sur ses annonces en ligne, conformément à l’arrêté du 10 janvier 2017.

Vente : de 3 à 8 % du prix, ou un forfait

En pratique, la commission est dégressive : autour de 7 à 8 % TTC sous 100 000 €, 4 à 5 % entre 300 000 et 500 000 €, parfois moins de 3 % au-delà du million. Les agences à honoraires fixes annoncent des forfaits de 2 000 à 6 000 € environ. Ce montant couvre l’estimation, les photos, la diffusion, les visites et le suivi jusqu’à l’acte. Il ne couvre ni le diagnostic technique obligatoire, ni les frais de notaire.

Location et gestion : les plafonds fixés par décret

Le décret n° 2014-890 du 1^er août 2014, pris en application de la loi ALUR, plafonne la part payée par le locataire pour la visite, le dossier et la rédaction du bail : 12 €/m² en zone très tendue, 10 € en zone tendue, 8 € ailleurs, plus 3 €/m² au maximum pour l’état des lieux. La gestion locative se facture généralement 5 à 10 % TTC des loyers encaissés.

Le mandat signé engage plus longtemps qu’on ne le croit

Ces honoraires ne deviennent exigibles que si un mandat écrit existe. La loi Hoguet impose qu’il soit à durée déterminée, numéroté et enregistré sur le registre des mandats de l’agence. Sans ce document, aucune commission n’est due.

Mandat simple, exclusif, semi-exclusif : ce qui change concrètement

Le mandat simple vous laisse confier le bien à plusieurs agences et vendre vous-même sans rien devoir. L’exclusif réserve la vente à une seule agence, y compris face à un acheteur que vous auriez trouvé seul : la clause pénale prévoit alors souvent une indemnité égale aux honoraires. Le semi-exclusif conserve une agence unique mais vous autorise à vendre de votre côté sans commission.

Comment sortir d’un mandat, et à quelles conditions

L’exclusivité comporte en pratique une période irrévocable de trois mois. Passé ce délai, la dénonciation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, avec quinze jours de préavis. Lisez la clause qui maintient les honoraires dus après expiration si l’acheteur avait été présenté pendant le mandat, souvent pendant douze à vingt-quatre mois.

DPE, audit énergétique : le volet énergie que l’agence doit maîtriser

Un mandat bien rédigé ne suffit pas si l’annonce part avec un diagnostic erroné ou absent. Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement : un acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur sur la base d’une étiquette fausse. Comptez 100 à 250 € pour un DPE, 500 à 1 000 € pour un audit énergétique réglementaire, à la charge du vendeur.

Ce que le classement énergétique change à la négociation

L’étiquette doit figurer dans toute annonce, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie. Les notaires mesurent une décote des logements F et G par rapport à un D, variable selon les marchés : quelques pour cent en zone tendue, davantage en secteur rural. Un acquéreur averti chiffre les travaux et négocie sur ce montant. L’économie d’énergie promise par l’audit devient donc un argument des deux côtés.

Audit énergétique et interdictions de location : le calendrier applicable

L’audit énergétique s’impose à la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis avril 2023, et E depuis janvier 2025. Côté location, les G sont exclus des nouveaux baux depuis le 1^er janvier 2025, les F au 1^er janvier 2028. Vérifiez le calendrier en vigueur : il a déjà été amendé.

Travaux avant la vente : l’ordre des démarches décide des aides

Beaucoup de vendeurs engagent une isolation ou un changement de chaudière pour remonter l’étiquette avant la mise en vente. La chronologie compte autant que la nature des travaux.

Devis signé trop tôt, artisan non RGE : deux aides perdues sur trois

MaPrimeRénov’ et les CEE exigent que la demande soit déposée avant la signature du devis. Un devis daté et signé la veille du dépôt suffit à faire rejeter le dossier, sans recours. Deuxième condition : l’entreprise doit être titulaire d’une qualification RGE valide à la date du devis, pour le domaine de travaux concerné, ce qui se vérifie sur l’annuaire France Rénov’. Les barèmes évoluent, parfois en cours d’année : confirmez les montants auprès de France Rénov’ avant de vous engager.

Lire un devis de travaux : les postes qui manquent presque toujours

L’échafaudage en isolation par l’extérieur, la dépose et l’évacuation de l’ancien isolant, les tableaux de fenêtre, le remplacement des entrées d’air : ces postes chiffrés séparément font varier le total de plusieurs milliers d’euros. Enfin, un acompte supérieur à 30 % avant tout début de chantier n’a pas de justification.

Questions fréquentes

Peut-on négocier les honoraires d’une agence ?

Oui. Le barème affiché en vitrine et sur le site de l’agence est un maximum, pas un tarif imposé : aucun texte ne fixe de plancher en transaction. La marge de négociation existe surtout sur les biens au-dessus de 300 000 €, où un point de pourcentage représente plusieurs milliers d’euros, et quand vous accordez l’exclusivité. Faites-la inscrire dans le mandat : un rabais promis oralement ne vaut rien au moment de la signature chez le notaire.

Qui paie l’agence, le vendeur ou l’acheteur ?

Celui que le mandat désigne. En pratique, le mandat de vente est signé par le vendeur, donc les honoraires lui incombent, même lorsque l’annonce affiche un prix « FAI » (frais d’agence inclus). La distinction n’est pas neutre : si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, ils sortent de l’assiette des droits de mutation et réduisent les frais de notaire de quelques centaines d’euros. Vérifiez la mention exacte dans le compromis, elle est souvent recopiée à la va-vite.

Avant de contacter la moindre agence, demandez votre DPE et, si le bien est classé F ou G, l’audit énergétique réglementaire : comptez 100 à 250 € pour le premier, 500 à 1 000 € pour le second, et deux à trois semaines de délai selon la disponibilité des diagnostiqueurs de votre secteur. Ces deux documents en main, vous saurez si vous vendez en l’état ou si des travaux valent d’être engagés, et vous pourrez comparer les estimations d’agences sur une base identique plutôt que sur des promesses. Si vous penchez pour des travaux, prenez rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ avant de signer le moindre devis : un devis signé trop tôt fait tomber le droit à MaPrimeRénov’, et personne ne rattrape cette erreur après coup. Attendez-vous à ce que les estimations d’agences varient de 10 à 15 % entre elles sur un même bien, parfois davantage : l’écart tient autant à la méthode qu’à l’envie de décrocher le mandat, et c’est celle qui justifie son chiffre par des ventes comparables récentes qu’il faut écouter.

Questions fréquentes

Combien un locataire paie-t-il de frais d’agence ?

Sa part est plafonnée par décret depuis la loi ALUR : 12 € par mètre carré habitable en zone très tendue, 10 € en zone tendue, 8 € ailleurs, pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail. S’ajoutent au maximum 3 €/m² pour l’état des lieux d’entrée. Le locataire ne peut jamais payer plus que le bailleur.

Tout dépassement se réclame, au besoin devant la commission départementale de conciliation.

Comment vérifier qu’une agence est bien autorisée à exercer ?

Demandez le numéro de sa carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d’industrie au titre de la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il doit figurer sur les mandats, les annonces et la vitrine, avec le nom du garant financier et celui de l’assureur en responsabilité civile professionnelle. La CCI territoriale confirme sa validité par simple appel.

Sans carte valide, l’agent ne peut légalement encaisser aucun fonds.

Peut-on négocier les honoraires d’une agence ?

Oui, ils sont libres et négociables, même si le barème affiché en vitrine donne l’impression du contraire. La marge se discute surtout sur les biens au-dessus de 300 000 €, où un point de pourcentage représente plusieurs milliers d’euros, et en contrepartie d’un mandat exclusif ou d’une exclusivité de quelques semaines.

Faites acter le taux retenu dans le mandat lui-même : une remise promise oralement ne vaut rien au moment de la signature chez le notaire.

L’agence peut-elle me demander de l’argent avant la vente ?

Non, pas au titre de ses honoraires : ils ne sont dus qu’après la signature de l’acte authentique. Une agence qui réclame des frais de dossier, de photos ou de publicité au moment du mandat sort du cadre habituel, et cette somme reste due même si le bien ne se vend pas.

Le dépôt de garantie versé par l’acheteur au compromis, lui, est légitime, mais il se dépose chez le notaire ou sur le compte séquestre couvert par la garantie financière de l’agence.

Si je trouve moi-même l’acheteur, dois-je payer la commission ?

Avec un mandat simple, non : vous conservez le droit de vendre par vous-même sans rien devoir à l’agence, à condition que l’acquéreur ne lui ait jamais été présenté. Avec un mandat exclusif, la plupart des contrats prévoient une indemnité, souvent égale à tout ou partie des honoraires.

Relisez la clause pénale avant de signer, et vérifiez la liste des visites que l’agence vous transmet : c’est elle qui servira de preuve en cas de litige.